持ち家と賃貸どっちが得か問題 アラフォーDINKｓ 我が家の場合の試算してみた
マンションを購入して2年が経ちました。
我が家は30平米ちょっとの１LDKと夫婦2人暮らしにしては狭い？！と思われると思いますが、私たちにはちょうど良く快適に暮らしております。
マンションの価格は購入当時、約築3年の中古マンションで、1980万円で購入しました。こちらは本来は投資用のオーナチェンジ物件でしたので、たぶん相場よりも2～300万円くらいは安くなっていたのではないかと思います。前の賃貸借主が退去したばかりで新たな借主がいなかった為、自己入居が可能になったという、とてもいいタイミングで購入することが出来ました。
生涯子供を持つ予定がないという前提で１ＬＤＫの物件を選びました。
マンションを購入する前にも試算してみたのですが、改めて今のマンションを購入する方と、生涯賃貸にすむ方とどちらが得なのか、そしてその損益分岐点はどこにあるのかというのを検証してみることにしました。
ちなみに、今住んでいる部屋を賃貸で借りるとなると管理費も合わせ11万円ほどだそうです。駅から近くて便利ですが、20万円の予算に対して11万円だったらちょっと予算オーバーです。
もし、私たちが生涯無理なく住める賃貸と考えると、8万円というところですかね・・・。
条件は１LDK～２Kくらい駅からは10分以内。築年数は問わないとなると・・・ペットもいますので都内であれば、23区練馬区、足立区あたりでしょうか・・・。東京都内の市であれば西東京市、小金井市あたり・・埼玉県や千葉県、神奈川県などの首都圏を入れればもうすこし選べる範囲が広がります。
前提として
〇賃貸なら同じところに住み続ける（引っ越しはしない） 〇購入物件であれば、リフォームや備品の交換費はないものとする 〇年数に合わせた賃料の変動、固定資産税の変動はなしとする。
賃貸の場合家賃が8万円で管理費や通信費（インターネット費）を考えると＋1万円くらいで住居の固定費が9万円。2年に一回更新料として家賃1か月分8万円かかるとする。
10年の計算で行くと年間の賃料と管理費等で108万×10年で1080万＋更新料40万＝1120万円
同じ感じでもう10年の20年になると2240万円
ここで販売価格の1980万円は超えていきます。
しかし、持ち家となると販売価格だけではなく、管理費＋積立修繕費と固定資産税も入ってきます。
我が家の場合でいうと、管理費等で将来一番高くなっても15,000円ですので、試算としては1か月あたり15,000円とします。固定資産税は年間8万円とします。 年間にすると26万円です。10年だと260万円、20年だと520万円。 販売価格と合わせると20年で2500万円となります。
21年目 賃貸2348万円、持ち家2526万円
22年目 賃貸2464万円（更新料あり）、持ち家2552万円
23年目 賃貸2572万円、持ち家2578万円
24年目 賃貸2688万円（更新料あり）、持ち家2604万円
と、とてもざっくり＆とてもフラットに考えたら24年が損益分岐点でした。
ただし、賃貸の場合は月々の固定費がずっと変わらす、25年目以降も9万円はかかってきますが、持ち家の場合は固定費の調整ができるので、早くローンを完済すれば、完済後の固定費はかなり安く抑えられます。将来年金暮らしになった時もとりあえず家があれば安心ということになります。また、ローンの額、金利や年数にもよりますが、同じグレードの部屋であれば、持ち家の方が6割ほどに金額が安くなると思います。我が家の場合は賃貸で借りると11万円ですが、ローンと管理費等で繰り上げ返済しなければ支払いは6万円で済みます。
しかし、持ち家ですと、家の中の壁を張り替えたり、エアコンや給湯器が壊れた時は自分で支払わなければいけないという事があります。賃貸だとオーナーが支払ってくれます。
あと、私はとくに念頭に置いてませんが、持ち家は資産になるということ。
幸い我が家は首都圏の駅近のマンションで、かつ１LDKは部屋が多い物件よりも借りたい、買いたい人の需要が高いと考えます。 今や築40年くらいの物件がたくさんある中、将来的にもまだ築浅の方と考えます。なので、もし自分たちが何らかの理由で住まなくなっても賃貸に出したり、売ったりしてもそこまで価値が下がらないのではないかと思います。
そこまで考えてやっと購入に踏み込んだ超現実主義の私でございました。
マイホームは夢ですが、見栄で身の丈に合ってない物件を購入してはローン破綻してしまう可能性もあります。また、条件次第では必ず見込んだ資産になるとは言い切れません。
将来のライフプランをよく考えて、よーく、よーーーく考えて購入するべきだと思います。
参考になりましたら幸いでございます。
